鸦片战争前后，天地会衍生出一个分支——小刀会。这个帮会在上海很活跃，秘密结党，谋划反清。公元1853年，小刀会首领刘丽川公然打出“反清复明”的旗号，率领帮会成员和附近贫民攻占嘉定县城，继而攻占上海县城，宣告“大明国”成立，刘丽川自封“大明国招讨大元帅”。满清政府调派军队围剿，被刘丽川打得稀里哗啦。清军败退，小刀会又攻占宝山、南汇、川沙、青浦，然后清军再次围剿，双方在今天的上海市区和近郊区县打了几十场硬仗。

过去有句老话：“小乱居乡，大乱居城。”意思是小股土匪骚扰地方的时候，最好搬到城里住，因为城里有军队，有警察，土匪不敢捣蛋;打大仗的时候最好搬到乡下住，因为城里有钱人多，漂亮女人多，机关也多，是财富和政权的象征，是“兵家必争之地”，而农村穷得叮当响，“兵家”们不屑于去争，住在农村最多被拉壮丁，比城里安全。所以在和平年月，城市是优于农村的，有钱的农村人为了换一个相对良好的环境，纷纷在城里买房定居;一旦爆发战争，城里反不如农村安全，城里人为了保住妻女、钱财和自己的小命，不得不向农村逃难。像这种反反复复如同拉锯的城乡之间的迁徙，曾经在古代中国和近代中国一再上演。

小刀会跟清军打仗，战火烧到了家门口，上海人自然要往乡下搬迁，可是这时候连乡下也不安全了——太平天国的起义军，也就是被江南百姓称为“长毛”的家伙，正在势如破竹地攻城略地，一路上杀富户、烧庙宇、拉壮丁、征军粮，在弄清他们的进军路线之前，贸然搬到农村去等于送死。城里没法待，乡下又不敢去，外有政府军，内有小刀会，上海市民何去何从?

第一个房产牛市

逃命的地方还是有的。自封“大明国招讨大元帅”的小刀会首领刘丽川是个“洋务派”，他早年在新加坡打过工，后来又在英国洋行做买办，深知中西武力相差甚远，得罪洋人后患无穷。为了使“大明国”这个新政权获得洋人的支持，刘丽川攻占上海当天就去了租界，他向各国领事承诺：小刀会只针对清政府，不针对洋人，外面杀声震天，租界安如泰山，决不让一兵一卒进租界捣蛋。这个承诺使洋人暂时保持了中立，也让租界成了战争中仅存的和平孤岛。哪里才是上海人逃难的最佳选择?租界。按照清政府和英、法、美等国签订的条约，华洋应该分居，租界里只能住外国人，不能住中国人。可是这时候战火烧身，凡跟洋人有点儿关系的中国人都往租界里逃，跟洋人没有关系的中国人也在想方设法买通关系往租界里逃，哪还顾什么条约不条约?小刀会跟政府军交火的第一天，英租界里就涌进了两万名中国人，小小的租界拥挤不堪。

洋人刚开始还抗议华人破坏“华洋分居”的条约来着，但很快发现这些扶老携幼前来逃难的华人都携带着金银细软，腰包里都有点儿积蓄(穷人逃不进租界，只能在外面等死)。难民不像蜗牛背着房子走路，这时候已是深秋，也不能露宿街头，所以得向洋房东租房住。房子供不应求，难民不惜千金，一时人如潮涌，房租陡涨，家有大屋的洋人都发了。头脑精明的洋人趁机搭建简易房，再高价租给华人，从中获取高额利润。很快，在英租界西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、赌馆和鸦片馆也在附近遍地开花，上海租界迎来了有史以来第一个房产牛市。

也就是说，小刀会燃起了战火，战火逼着华人逃进租界，华人为租界房市带来了需求，暴涨的需求让欧美开发商赚到了第一桶金。过去我们一说“发战争财”，都是指卖军火，现在看来还有一条发战争财的渠道，那就是做房产。战争财利润虽大，只能在战争时候发，和平一降临，生意就歇菜。小刀会占领上海不到两年，满清政府游说洋人一同“剿匪”，在洋枪洋炮的支持下，清军打跑了小刀会，“大明国”就此覆灭，上海恢复了和平，在租界避难的人们返回家园，洋泾浜两岸的小木屋开始空置。小刀会起义之前，租界里有几家洋行(例如老沙逊)贩卖鸦片为业，战争时期都改行干起了房地产，现在和平了，难民走了，房产牛市变成熊市了，它们又都贩卖鸦片去了。

开发商是打出来的

上海租界的房产熊市并没有持续几年。1862年，太平天国的军队接连三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一样逃进租界。这回去租界避难的不光是上海人，还有苏州人和南京人，粗略统计在10万人以上。难民去而复来，楼市死而复生，曾经空置的小木屋被洋房东用更高的价格租了出去，卖鸦片的洋行再次干起房地产，租界土地严重紧张，地价房价联袂飞涨。当时法国驻上海领事描述了法租界的情形：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买……地皮价格抬得很高，最初每亩地卖200两已经被认为很贵了，现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。”

在这种大好形势下，更多的洋行从事了房地产开发，租界之内开发商林立，计有：老沙逊、新沙逊、怡和、仁记、兆丰、公平、太平、通和、德和、有恒、泰来、荣康、孟吉礼、永顺、长利、元芳、和记、裕盛、隆茂、锦名、字林等等。这些开发商不再建造小木屋，改建两三层的小楼，砖木结构，小小天井，门口上方用石头发券，这就是后来闻名于中国近现代建筑史的“上海石库门”。早先开发商只租不卖，后来他们既租又卖，有钱的华人可以把一所甚至多所楼房一次性买下来，然后再分租给没钱的华人。

在我们中国，房地产开发这门生意出现得并不晚，拙著《千年楼市：穿越时空去古代置业》开列专章讲述过古代中国的开发商，其最大特色就是只租不卖，多数为个体经营，没有出现类似公司的形式，严格意义上讲，不算是专业的开发商。在我看来，专业的开发商出现在太平天国起义以后，出现在1862年的上海租界，被战争所催生。

太平天国一亡，楼市就崩盘

专业的开发商也好，不专业的开发商也罢，在暴利当头的时候，都很难看清楚未来的形势。事实上，在江南富人仍在源源不断地搬进租界的时候，太平天国已经危如累卵，战争即将结束的迹象已经显现，可是开发商们认为租界里的虚假繁荣还将一直持续下去，房价还将一直上涨，所以他们的开发规模也一直在扩张。谁知在1864年，太平天国灭亡了，江南战事平息，租界里的难民再次返回家园，新建房屋再次空置，在建的房屋也纷纷停工，许多开发商破了产，从事土地投机的中国买办也血本无归，开始有人跳黄浦江了。租界里的银行、租界外的钱庄，因为在牛市时期把资金放进楼市，这时也出现危机，11家银行有6家濒临关门。紧接着是1866年的世界金融危机，一些资金雄厚、经营多年的大洋行也不得不倒闭。

表面上看，成也房产，败也房产;实质上，成也战争，败也战争。